El grupo chino Evergrande, con un pasivo contable de más de 300.000 millones de dólares, está al borde del colapso. Su colapso tendría consecuencias desastrosas y de gran alcance tanto para la economía china como para la economía mundial en general.
Frente a esta realidad, parece que Beijing, entre bastidores, ha intervenido para coordinar un desmantelamiento sistemático del desarrollador en un intento por evitar el peor de los casos.
«El plan, según personas familiarizadas con el asunto y las declaraciones oficiales del gobierno, es gestionar una implosión controlada mediante la venta de algunos activos de Evergrande a empresas chinas, al tiempo que se limita el daño a los compradores de viviendas y a las empresas involucradas en sus proyectos», informó el Wall Street Journal (WSJ).
Una prioridad para Beijing es abordar los cientos de proyectos estancados de Evergrande que abarcan unas 200 ciudades. En el escenario más probable, muchos de estos proyectos se entregarán a desarrolladores más pequeños para que los completen.
Con la dirección de Beijing, se han establecido grupos de trabajo en numerosas ciudades donde Evergrande tiene proyectos activos para ayudar a administrar el proceso de distribución de proyectos estancados a otros desarrolladores para su finalización, dicen personas familiarizadas con el asunto.
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Además, se ordenó a las autoridades locales que empleen contadores para examinar las finanzas de Evergrande y establecer equipos de aplicación de la ley para gestionar las consecuencias y el descontento público.
Evergrande ha vendido más de un millón de apartamentos que, hasta la fecha, siguen sin terminar y ya ha recaudado dinero de los compradores. No entregar productos terminados después de recibir dinero de los compradores socavaría la confianza en el mercado de la vivienda. Tanto los compradores como los inversores corren el riesgo de sufrir pérdidas dolorosas.
En China, donde los bienes raíces contribuyen aproximadamente con el 25 por ciento de la actividad económica del país, cualquier impacto importante en la industria inmobiliaria tendría inevitablemente un efecto perjudicial sobre el producto interno bruto (PIB) de China.
En otro ejemplo de intervención estatal, Evergrande debe transferir los ingresos de las casas sin terminar a las cuentas de depósito en garantía supervisadas por las autoridades gubernamentales, según The WSJ y los medios chinos.
Parte de este dinero, depositado en garantía, se distribuye a los proveedores para que la construcción pueda continuar. Evergrande debe presentar solicitudes al gobierno para poder acceder a los fondos y desembolsarlos.
Un empleado de Shenyang Landscape CO., una empresa de paisajismo le dijo al WSJ, «Estamos recibiendo pagos gradualmente, ya sea de Evergrande o de cuentas supervisadas por el gobierno», y agregó que el trabajo se ha reanudado en algunas ciudades.
Personas familiarizadas con el asunto han dicho que para proyectos que no estaban muy avanzados en el proceso de construcción, los gobiernos locales le han dicho a Evergrande que cancele los proyectos por completo y devuelva los pagos recibidos a los compradores de viviendas, mientras que las autoridades hablan con otros desarrolladores más pequeños sobre la apropiación de la tierra. Los proyectos cancelados estaban programados para desarrollarse.
«En la provincia de Zhejiang, un gobierno a nivel nacional hizo que Evergrande pagara más de 50 millones de yuanes, o alrededor de 7,8 millones de dólares, en reembolsos completos a más de 200 propietarios de viviendas sin construir», informó el WSJ.
Intervenciones que no funcionan en todos los ámbitos
Las intervenciones de Beijing parecen estar funcionando en algunas ciudades, mientras que otras están sumidas en la confusión. Los proveedores en muchas ciudades dicen que todavía están esperando el pago y algunas empresas presentan reclamos contra el desarrollador en los tribunales locales en un intento por cobrar.
Personas familiarizadas con el asunto afirman que Evergrande podría permitir que las empresas se hicieran cargo de los apartamentos inacabados como pago en especie.
Otras empresas, como Suzhou Gold Mantis Construction Decoration Co., tienen millones de dólares en facturas impagas y, según los informes, están trabajando con Evergrande para resolver los problemas de pago, sin embargo, en una presentación regulatoria reciente se indicó que había una «incertidumbre significativa» sobre cómo o incluso si Evergrande saldaría sus deudas. Algunos proveedores y contratistas han dicho que han dejado de aceptar trabajos de Evergrande.
Para agravar el problema, los compradores de propiedades, que recientemente han tomado posesión de viviendas Evergrande «terminadas», informan defectos como interiores sin terminar y fugas de gas y agua, según denuncias publicadas en sitios web gubernamentales y redes sociales.
Evergrande se apresura a recaudar fondos
Evergrande ha estado tratando frenéticamente de recaudar fondos para aliviar sus cargas financieras y administrar sus pasivos después de que una oferta para vender una participación importante en su división de administración de propiedades fracasara el mes pasado. Si el acuerdo hubiera tenido éxito, Evergrande habría podido recaudar aproximadamente 2.600 millones de dólares.
En septiembre, los reguladores financieros chinos instaron a Evergrande a vender cerca del 20 por ciento de su participación en la estatal Shengling Bank Co. y se apresuró a llegar a un acuerdo. Además, la compañía ha vendido algunas de sus unidades de propiedad a proveedores y contratistas en un intento por liquidar miles de millones de dólares en pagos pendientes.
Evergrande está buscando en todas partes en un intento de recaudar fondos, incluida la venta de dos jets privados en un acuerdo estimado en 50 millones de dólares y la venta de acciones en una compañía de medios en línea valorada en alrededor de 145 millones de dólares.
La compañía también logró vender una participación que tenía en un proyecto residencial de Hong Kong llamado «The Vertex». Se ordenó a los empleados de Evergrande que abandonaran el proyecto después de que se completara el trato, según conversaciones revisadas por el WSJ.
El fundador multimillonario de Evergrande, Hui Ka Yan, incluso fue alentado a usar su riqueza personal para pagar las deudas de la empresa.
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Una crisis de cosecha propia
Si Beijing no hubiera impuesto nuevas reglas el año pasado conocidas como las «tres líneas rojas», Evergrande podría muy bien haber estado en posición de continuar acumulando una enorme deuda mientras operaba «normalmente».
Se predijo que las «tres líneas rojas» impulsarían una ola de reclasificaciones de crédito para los promotores, que es exactamente lo que les sucedió a varios promotores inmobiliarios en China.
Las tres líneas rojas limitan la relación entre el pasivo y el activo de los promotores a menos del 70 por ciento, legislan una relación de apalancamiento neto inferior al 100 por ciento y limitan la relación entre el efectivo y la deuda a corto plazo de las empresas a no más de 1 vez.
Las nuevas reglas afectaron fuertemente a Evergrande, que había pedido prestado enormemente para diversificarse en una mezcla heterogénea de negocios que incluyen atención médica, agua embotellada, parques temáticos y vehículos eléctricos.
Si bien Evergrande ha tenido éxito recientemente en realizar algunos pagos de bonos poco antes del final de sus períodos de gracia de 30 días, hay varios pagos más que vencen en los próximos meses y no hay mucha confianza en que Evergrande esté en condiciones de cumplir sus obligaciones.
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Los funcionarios involucrados en el desmantelamiento de Evergrande creen que tienen recursos suficientes para llevarlo a cabo sin desencadenar consecuencias nefastas para el mercado inmobiliario chino; sin embargo, un solo paso en falso podría resultar terrible.
A medida que se desarrolla la crisis, las ventas de viviendas nuevas se desploman mientras que los compradores esperan y ven cómo avanzan las cosas y los desarrolladores chinos están viendo un gran aumento en la liquidación de sus bonos. Muchos desarrolladores han incumplido sus obligaciones o han pedido a los inversores que esperen el reembolso. El mercado crediticio les ha hecho casi imposible vender bonos nuevos, lo que elimina una herramienta clave que los desarrolladores tenían para recaudar fondos y respaldar el flujo de caja.
Las autoridades chinas ahora tienen que lidiar con otra consecuencia del inminente colapso de Evergrande y es la alteración del valor de las propiedades, lo que tiene un impacto directo en el PIB de China. En respuesta, los gobiernos locales han eliminado las restricciones a las hipotecas y han extendido los subsidios a los compradores de viviendas para evitar que los precios de las viviendas bajen aún más.
