Los nuevos datos de la corredora de bienes raíces Redfin muestran signos prometedores de que una inflación récord de la burbuja inmobiliaria de EE. UU. puede estar deteniéndose, si no desinflada por completo, en una estadística que muestra que los inversores compraron casi la mitad de las casas que compraron en el primer trimestre de 2022.
A pesar de que la cifra evidencia un cambio masivo en el sentimiento, la estructura y la actividad del mercado, la cantidad de compras de los inversores simplemente ha regresado a lo que era entre la recuperación de la gran crisis financiera de 2008 hasta la pandemia de COVID-19.
En general, los inversores compraron 41.181 viviendas en el primer trimestre de 2023, una gran disminución en comparación con las 80.128 en el primer trimestre de 2022 y una caída aún mayor desde el máximo histórico de 96.124 en el tercer trimestre de 2021.
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Sin embargo, las compras de los inversores seguían siendo de 40.000 a 65.000 por trimestre en el período de 2015 a 2019, según muestran los datos.
El análisis del 31 de mayo publicado por Redfin bajo la dirección de los autores Lily Katz y Sheharyar Bokhari, exanalista de Bloomberg y graduado del MIT respectivamente, apiló datos de 40 de las metrópolis más grandes, definiendo a un inversionista como “cualquier institución o negocio que compra bienes raíces residenciales” basado en en ciertas palabras clave utilizadas en la documentación oficial que indica que una entidad además de un individuo era el comprador.
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Las cifras también muestran que, a pesar de la reducción del 49 por ciento en las compras de los inversores, una disminución récord desde 2005, no solo se está enfriando el mercado de los inversores: todas las ventas de viviendas están disminuyendo.
Aunque la proporción de compras de viviendas de los inversores mostró una disminución marginal del 20,4 por ciento de todas las transacciones registradas el año pasado al 17,6 por ciento en el primer trimestre de 2023, Redfin señala que la cifra de hoy sigue siendo «más alta que cualquier trimestre registrado antes de la pandemia».
Entre 2010 y 2020, la cifra osciló entre 9 y 16,5 por ciento.
Bokhari fue citado en el artículo diciendo que, «En este momento, ambos grupos [inversores y minoristas] se están retirando rápidamente del mercado».
Los números se traducen en volumen de transacciones del mundo real. Solo se produjeron compras de inversores por valor de 27.500 millones de dólares en el primer trimestre, en comparación con los 31.400 millones de dólares del cuarto trimestre de 2022 y los 51.200 millones de dólares del primer trimestre de 2022.
Pero la disminución del 49% es un promedio general que varía ampliamente de un lugar a otro.
Los datos específicos mostraron que, aunque lugares como Atlanta publicaron una asombrosa disminución del 66 por ciento, otros como Baltimore y Providence mostraron una modesta disminución del 8,8 y el 9,6 por ciento, respectivamente.
En un hilo de Twitter sobre los datos, el jefe de Reventure Consulting, Nick Gerli, señaló que la fuente probable del problema son las tasas de interés y cómo chocan con la «tasa de capitalización».
Las tasas hipotecarias promedio nacionales aumentaron desde menos del 3 por ciento a fines de 2021 y principios de 2022 hasta un 6,9 por ciento en la actualidad, ya que la Reserva Federal aumentó su tasa de referencia clave del 0,25 por ciento al 5,25 por ciento en poco más de 13 meses.
Para un propietario minorista normal que desee albergar a su familia, Vision Times descubrió durante un análisis del mercado de la vivienda canadiense que un aumento comparativamente modesto del tipo de interés, del 2,99 al 5,89, no sólo supondría un coste adicional de 800 dólares en el pago de la hipoteca, sino más del doble del coste total de los intereses por plazo en una hipoteca de 500.000 dólares amortizada en 25 años.
Para un inversor, Gerli explicó que Cap Rate calcula los rendimientos potenciales de un inversor en función de los ingresos por alquiler, una cifra que se ha mantenido estable en aproximadamente el 4,65 por ciento desde mayo de 2021.
En abril de 2022, cuando el banco central comenzó a endurecer la política económica, el costo del financiamiento hipotecario superó la tasa de capitalización, lo que generó una situación en la que los inversores «tienen la garantía de perder dinero en su alquiler después de pagar el servicio de la deuda», afirmó Gerli.
El analista agregó: “Por lo tanto, han dejado de comprar”.
Al abordar la disparidad en la caída de las ventas de los inversores según el lugar, Gerli señaló que la tasa de capitalización en un lugar como Cleveland es del 6,2 por ciento, casi 200 puntos básicos más que el promedio nacional, lo que significa que los inversores aún pueden ganar dinero con los ingresos por alquiler después de pagar el costo. de la deuda
También señaló que aunque muchos inversionistas inmobiliarios pagan en efectivo en lugar de una hipoteca convencional, “si bien la oferta es en efectivo, la fuente del efectivo casi siempre es la deuda”.
Al dilucidar este hecho, Gerli también reveló un dato asombroso que Redfin no cubre: los especuladores inmobiliarios a menudo generan su deuda a través del mercado de valores respaldados por hipotecas (MBS, por sus siglas en inglés), una especie de bono suscrito por un contrato hipotecario para un comprador con crédito preferencial. .
“Este mercado de MBS se ha derrumbado por completo”, dijo.
Gerli afirmó que el mercado de MBS sólo ha financiado préstamos por valor de 600 millones de dólares en lo que va de 2023, un fuerte descenso en comparación con los 16.600 millones de dólares de 2021 e incluso los 11.200 millones de dólares de 2022.
Poniendo a los lectores como ejemplo de las diferencias en el mercado de alquiler de una ciudad a otra, Gerli afirmó que el Cap Rate podría ser tan alto como el 7 u 8 por ciento en una localidad como Memphis o Nueva Orleans en comparación con uno tan bajo como el 3,5 o el 2,9 por ciento en Los Ángeles y Austin.
La prueba de las mareas cambiantes del mercado se encuentra en el lado doloroso de la operación.
Un análisis del 21 de abril publicado por Redfin y también escrito por Katz y Bokhari encontró que los inversionistas sufrieron una pérdida en el 14 por ciento de todas las casas que vendieron.
Ambos señalaron que el número aumentó significativamente desde solo el 4,8 por ciento un mes antes en marzo.
Los datos mostraron que, si bien el porcentaje de transacciones perdedoras por parte de los inversores se mantuvo por debajo del 10 % durante el preludio de la Gran Crisis Financiera de 2008 en 2006 y 2007, una vez que el punto de datos despegó, no miró hacia atrás, alcanzando el 65 % en 2009.
No fue sino hasta aproximadamente 2015 que el porcentaje finalmente volvió a caer a donde acababa de imprimirse en abril.
Además, Redfin descubrió que los vendedores que depositaron una ganancia estaban ganando mucho menos dinero.
El delta del precio de venta frente al precio de compra disminuyó al 45,9 por ciento en comparación con el 55,3 por ciento del año anterior y el 67,9 por ciento en el pico de financiación del estímulo de COVID.
Los autores advirtieron: “Es importante tener en cuenta que las ganancias no necesariamente equivalen a ganancias. El hecho de que un inversionista haya vendido una casa por $145.000 más de lo que pagó no significa que esté ganando dinero porque es posible que haya gastado más que eso en la renovación de la propiedad”.
Gerli también advirtió a los lectores que pueden creer que los escalofriantes datos de la industria pueden ser una señal de compra largamente esperada: «También es importante recordar que una caída en las compras de los inversores es históricamente un ‘indicador principal’ para el mercado de la vivienda».
“En la última burbuja, las compras de los inversores alcanzaron su punto máximo a mediados de 2005”, agregó, “Unos buenos TRES AÑOS antes de que viésemos caídas sustanciales en los precios”.
